地产金融视界_此刻购房，需擦亮双眼！

由地金君发表于2021-10-14 15:30:10

文 / 地金君

国庆假期前夕，央行开了两次座谈会，分别是9月24日人民银行发货币政策委员会2021年第三季度例会，以及9月29日人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，连续两次提及“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

而“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策真正目的，其实在于保证房地产业的平稳运行，防止房价出现较大幅度的暴涨、暴跌，从而达到让经济更加平稳地运行的目标。

这对于房地产行业而言无疑是一根威力巨大的“定海神针”，对于置业者而言则是一颗药力惊人的“定心丸”。

核心一线城市将继续涌入大量人口

根据第七次人口普查数据，全国人口共14.12亿人，与2010年（第六次全国人口普查数据）的13.40亿人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。我国人口10年来继续保持低速增长态势。

重庆、上海、北京、成都依然稳坐前四名宝座。重庆、北京、上海和天津虽同为直辖市，但其人口变化程度却不能一概而论。北京、上海的常住人口分别增长了228.07万人、185.18万人。

对于房地产来说，短期看金融，中期看城镇化，长期看人口，透过人口总量、人口增量等数据，城市经济活力、人才吸引力、产业基础等重要特质可窥一斑。

人口流动的方向，是随着城市规划发展流动的，也是随着产业和资源流动的，从表面上看到的是人口流入，实则背后是影响人口流入的产业和资源的吸引力。

产业、交通、资源、引才被认为是城市人口增长背后的根本驱动要素：产业是载体，交通是渠道，资源是保障，引才是辅助。

第七次人口普查显示，北京市常住人口为2189.31万，而北京市的管辖面积仅为16410.54km2，人口密度近1334人/km2，住房需求旺盛。

我国常住人口城镇化率从2015年的56.1%，到如今已突破60％，但这仍低于发达国家70%左右的城镇化水平。

因此，在未来一段时间内，都市圈、城市群核心城市的人口净流入依然是大势所趋，对房子的需求会只增不减。

北京的留白之地，现在买房选哪儿？

核心城市的哪些区域最有潜力？还是那句老话：地段，地段，地段。

以北京举例。两集中新政后，前不久，北京市规划和自然资源委员会公布了第二批住宅用地集中出让公告。

地金君盘点了其供应情况后发现，大多数土地都需要配建公租房、保障房，甚至在丰台四环内的周庄子地块还要建设共有产权房。10月13日土拍，最终懋源以43.34亿竟得周庄子村等地块，指导售价10.6万/㎡，其中06地块2.75万㎡全部建设共产房。可以说纯粹的住区地块很少，真正可以作为优质资产投资的项目更是难寻。

盘点下来，被分钟寺三兄弟（世茂、合生、金茂）包揽下来的分钟寺地块可以算作一例。首先，从土地性质来看，分钟寺地块是纯粹的住宅用地，而且没有任何的配建、还建。更让人在意的，是其在北京三环的黄金地理位置。

项目区位图

继北京2012年3月出台土地开发政策之后，三环内原则上不再批复住宅用地，所以三环内目前基本为旧改、二手房、及拿地过早的项目。

遥想东三环上一次批地是2013年位于朝阳公园西侧农展馆地块，以楼面价7.3万，成为当时北京甚至全国名副其实的新地王，仅7年时间房屋售价更是突破20万/㎡。

而分钟寺地块是七年之后，东三环再次批出来住宅用地资源。作为东三环最后一处留白，可能也是许多人入住东三环的最后机会。

北京楼市成功打造的上一个豪宅板块是孙河，但从区位上来说，分钟寺却比五环边的孙河更为核心：非高峰时段开车约10分钟就能到达国贸，坐地铁只要5站。

南京、杭州、深圳后，世茂第四座天誉作品

想当年三兄弟豪掷180亿拍下分钟寺地块，如今几年过去了，从推出的产品来看，基本均是纯正的城市大平层豪宅，实现了品牌效应的强强联合。

以世茂北京天誉为例，天誉系列是世茂旗下六大住宅产品序列中的超高阶品系。在世茂内部，天誉系被定义为“趋势引领型高端住宅”。

项目立面效果图

而世茂对自家高端产品的打磨一向仔细，在30余年的发展历程中，也仅仅造了三座天誉，分别位于南京、杭州和深圳。如今在北京这个寸土寸金的地方打造的第四座天誉，值得期待。

世茂北京天誉首开即热销38亿，足见对其价值的认可。热销原因也很明朗，如那句著名地段论，对于世茂北京天誉来说，位于北京东三环分钟寺内或许就是他最大的一个卖点。

星幕来了！270°超广角对望北京CBD

作为世茂集团精心打造的项目，除了位置优秀，世茂北京天誉本身也有着不少亮点。

从建筑风格来看，天誉系立面采用极简的建筑设计手法，删繁就简，溯本清源，将多余的装饰符号删减，用更现代和人性化的语言去诠释未来的住宅建筑。

项目立面效果图

建筑的背立面大量采用铝单板作为衬底。为了使极简的设计理念贯穿至底，在选择铝板尺寸时，尽量选择超大的板材，并且采用挂接拼缝的方式，固定一块铝板后在内侧打胶缝，使胶缝藏在铝板界面后，最后呈现的缝隙仅为5-8mm。同时在规范容许下，设计争取到了极大的玻璃反射率，以提高居住者的私密性要求，精确均匀的纳米级的镀银层，给居住者带来全新生活方式体验。

世茂北京天誉的园林设计也非常精致，单园区景观面积达约23000㎡之多，一个大尺度的中央花园辅以五个组团花园，东西向景观主轴贯穿整个小区，打造出360°围合的大尺度自然景观，极具设计感与空间感。

项目效果图

在造园理念上，设计师复刻了宋代山水画的绘画手法，参照了北宋画家李成的作品《晴峦萧寺图》，仿画成园，精心研磨出三重境十二景的园林设计。多进院落式空间，园林与建筑共生，构建园筑相依的格局，营造出东方文化+自然的沉浸式体验！给人一种大隐于市，隔离喧嚣，回归宁静的感觉。

示范区实景图

世茂还在入口设置了一处多功能全年龄社区会所，为业主提供24小时全方位星级酒店服务，会所设计了四大区域九大功能：健身区，儿童课堂区，商务区以及私宴区，可以满足业主们的大多数需求。

会所效果图

值得一提的还有世茂的各种黑科技。世茂北京天誉中综合考量了空气、水、光、气味、声音五大环境因素，打造20大智慧黑科技【9大健康防护系统、5大安全守护系统、6重智慧管家系统】考虑到细微之处，也不枉世茂对它多年的打磨。

项目实景图

9月28日世茂北京天誉全新产品系，190㎡星幕大宅，震撼面世！提起星幕，人们首先能联想到的即是星空，联想到的是广袤无垠的空间。与其他产品相比，该房型最大的特征是通过约13㎡L型转角观景阳台和三面全景落地窗，将室内外连接起来，形成了与外界随时交流的开放氛围。以270°超广角对望北京CBD，将这一座城的繁华尽收眼底。正如世茂在宣传语中提到的：星幕，即无界时空，即包罗万象的广阔之境。

世茂北京天誉将在10月23日，热望加推4 号楼190㎡星幕大宅新品。