由 楼市君 发表于2021-10-13 22:10:34
今日，一份广东省自然资源厅《关于广州市“三旧”改造（城市更新）工作推进情况的评估报告》（后称旧改文件）在网络上流传。
其中，黄埔因“大拆大建”被重点提及，诱发问题涉及回迁房、民生配套、房地产发展等方面。
具体情况如何？楼市君带你一起扒一扒！
黄埔作为广州旧改声势最大的地区之一，曾对外宣称，到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约和拆迁工程。
旧改文件指出，截止今年7月底，黄埔计划三年内完成的拆迁工作，目前仅批复50%，但却完成了77%，超速27%。
按此进度，提前一年半即可完成拆迁工作，但如此“加速度”的背后也存在一定隐患。
1、未通过审批提前拆迁，或将导致回迁房无法及时建设。
其一，黄埔区提出“拆迁前置”，在改造方案未通过最终审批的情况下便开展大规模拆迁，如若后期因某些因素导致村民回迁房无法及时建设，或引起村民投诉。
2、消化周期长达21年，不利于房地产市场健康发展。
其二，在当前“房住不炒”的大环境下，黄埔过快的拆迁进展 ，将在短期内释放出大量居住需求，市场供应面承压，将推高房价和租赁价格，从而提高村民的生活成本。
而从长期角度来看，待66条旧改工程完成并入市，将释放约15.75万亩房屋供应面积。
按照黄埔“十三五”人口统计数据和人均住宅面积31平来看，至少需要21年时间才能完全消化，不利于房地产市场平稳健康发展。
最后，黄埔区推进旧改节奏过快，使得居民生活所需的配套建设需求激增，将导致一些民生项目或因用地指标紧缺而难以顺利实施。
4、此外，准入门槛、产业导入、留守户等也是阻碍旧改发展的主要问题。
从目前黄埔旧改项目来看，相当一部分还设置了准入门槛。
比如，有的要求引入的投资主体需投资或实施不少于一所公办学校的建设或提质工作；还有的要求投资主体需要在土地一级市场参与经营性用地的竞拍。
其次，目前广州旧村改造投资主体大部分都为房地产企业，普通房企缺乏产业招商资源，也不具备产业项目管理经验，而地方招商部门对其操作指引不足，也影响了旧改进程。
此外，留守户问题也是阻碍旧改实施的主要因素之一，还需要进一步探讨解决。
2021年8月10日，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。
截图来源：住房和城乡建设部
也就意味着，后期像黄埔区这样短时间内推动66个旧改项目拆迁的情况不会再现了。
面对以上存在的情况，广东省自然资源厅在前日发布的《关于新一步规范黄埔区“三旧”改造工作的函》中作出了进一步指导。
该函建议黄埔区“三旧”改造工作从加强历史文化遗产和古树名木保护、优化调整“三旧”改造涉及的空间规划和职权、加强法律和政策衔接、加强工作统筹、把控改造节奏等几大方面来提高规范化水平。
最后，官方还公布了广州已批、未批共115个旧改项目进展情况！
对于广州未来旧改的发展，你怎么看？
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作者：楼市君
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发布时间：2021-10-13 22:10:34
