成都商报房产发布_9月成交2643套,3个故事侧影二手房现状

由 陈齐美 发表于2021-10-13 18:47:31


刚刚过去的9月,来自成都市住建局官网的数据显示,成都二手房成交量为2643套。


去年10月,全市二手房成交4407套,今年的波峰则在3月,数据为4542套;成都二手房三次指导价公布之后,能够明显看到这一数据的波动,不过此前多数月成交量都维持在4000套以内,比如,6月3664套、7月3558套、8月3414套


二手房每月成交数据来自成都住建局官网


一份成都贝壳研究院在国庆前发布的报告指出:8月成都二手房延续平稳调整态势。自今年3月以来,成都二手房市场掀开了历时半年的调整期,从量价高点迈入降温阶段。1-8月,二手房成交量价累计同比增速均降至7%左右。


二手房成交量及均价变化 图据成都贝壳


除了成交量方面的变化,成交价格也在向下调整。


据成都贝壳研究院发布的数据显示:成都二手房成交结构发生较大变化,150万以上的二手房成交占比从年初的40%回落至30%,套均总价100万以内的刚需房型成交占比不断走高。以刚需购房者占据主导的二手房市场,因为成交结构的调整,在数据上有了一定的回落。


成都二手房总价成交占比变化 图据成都贝壳


市场在调整,买卖双方的博弈也在不断变化。是继续等待价格松动?还是主动调低预期?今天,发哥就给大家分享三个故事,算是当下成都二手房市场变化的一个缩影,一起来看看吧。


01

新房供应面积偏大

刚需成二手房市场主力


毕业2年的小刘是一个刚刚拿到成都房票的刚需,从今年6月开始,她就开启了线下的看房之路。


此前,成都发布了这样一组数据:今年上半年,主城区超过一半的新房供应套均面积上升至140㎡,100㎡以下的户型供应仅在7%左右。预算只有100万的她,毫不犹豫地选择了看二手房。


买一个主城区地段好一点的小户型,这是小刘一直以来的坚持。事实上,从去年底她就已经开始线上看房,但等到今年6月,她发现此前看好的房源几乎都被卖出去了,而同小区类似房源的价格则有了一定幅度上涨。



虽然指导价发布之后,成都许多二手房的成交周期拉长,但是,在小刘4个月的线下看房经历中,她发现,和她一样瞄准二手房的刚需占据了市场的主力,市场需求的扩大,让她的预算失去了价格竞争力,摆在她面前的选择只有提高预算或者是降低预期。


发哥点评


小刘的情况恰好就是贝壳对于当下二手房市场结构总结的现实反馈,100万内的刚需户型走高,在二手房限价之后这类房子受到了更多关注,也就会出现看起的房子都被快速买走的情况。


越来越多的刚需只能选择二手房,刚需为主导的二手房市场分化还将越来越明显。


02

三个月前不卖的房子

如今连续调价3次


王先生最近在看改善的新房,想把几年前买在市中心的一套成色不算太新的房子卖了。


“3个月前,中介小哥带了一个意向买家,开出300万,因为不是全款,我就想再等等,结果等了一段时间,连来看房的都少了。”因为想先卖房再置换,王先生决定降价,但经过了两轮调价,依然无人问津。9月刚过,王先生的这套房子又再度调价,预期比3个月前低了15万。上周开始,陆续有人带看。



王先生的房子,在当下的市场中,表现并不算特别出色,小区成色不新,虽然地处市中心,但其实对口的学区也不算好,在跟随市场盲涨之后,冷静的购房者开始变得谨慎,潮水退去,这套房子自然也就没有市场竞争力。重新有了带看,王先生也很清楚这其中的理由——他的房子挂牌价已经是周边最低的一套,用价格来体现出售的决心,自然也就吸引到了一些想要捡漏的购房者。


发哥总结


卖房置换,王先生这类业主是当下最迫切卖房的群体,虽然这是一套老小区,但如果将这种情况放到其他小区,最急于出售的一套,价格就会有最大的优惠空间。对想捡漏的购房者而言,这就是“漏”。但这类房源毕竟是个案,并不代表真实的房价下降。整体看来,市场依旧在僵持。


03

低于指导价180万

这类房子依然难出手


国庆期间,发哥看到朋友圈的中介朋友发了一则消息说,天府新区南湖国际社区一套建面约442㎡的二手房,官方指导价830万,业主挂牌价650万,折算下来,这套房子的挂牌单价仅1.46万元,算得上区域低位。


但这条售房消息发出之后,却并没有购房者咨询。



熟悉城南的购房者大多知道南湖国际社区,坐落于南湖的一个超级大盘,密度高、小区内户型跨度大等问题,让这个小区的二手房价格一直都处于区域的低位。中介发出的这套房源更是如此:总面积超过400㎡,说起来也是豪宅,但伫立在一个环境刚需的小区内,实在难言居住品质,这类房源算得上是市场上最难卖的代表。


发哥总结


从南湖国际社区的案例中也可以看见一个现实,刚需小区的大户型本身不具备溢价能力,虽然低于市场指导价看起来是巨大的诱惑,但高企的总价以及随着时间日益老旧的小区,这类房源是在入手二手房时千万要规避的一种。



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作者:陈齐美

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发布时间:2021-10-13 18:47:31

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